Скільки коштують додаткові витрати на купівлю нерухомості?

Орієнтовно: нотаріальні збори ~0,5–2,2% і податки та адміністративні збори ~1–3% від вартості угоди. Точну суму порахує нотаріус.

Як купити нерухомість в Румунії іноземцю: повний гід для громадян України (2026)

Чи може українець купити квартиру в Румунії? Так — права майже рівні з громадянами ЄС. Розповідаємо про NIF, нотаріуса, податки, ВНЖ та іпотеку. Оновлено: червень 2026.

Оновлено: червень 2026. Так, громадянин України може купити нерухомість у Румунії. На квартири та апартаменти іноземці з-поза ЄС мають практично рівні права з громадянами ЄС — обмеження стосуються лише землі (сільськогосподарської та під забудову). Вам знадобиться податковий номер NIF від ANAF, угода в нотаріуса та запис у Земельну книгу. Купівля житла не дає автоматично ані ВНЖ, ані громадянства.

Коротко (TL;DR)

Квартиру можна купити вільно — права майже рівні з громадянами ЄС.
Землю (агро/під забудову) громадянин не-ЄС напряму купити не може — обходиться через румунську фірму або право суперфіцію.
Нерухомість ≠ ВНЖ і ≠ громадянство — це поширений міф. Купівля може допомогти досьє, але посвідку на проживання не видають автоматично.
Обов'язково: NIF (податковий код від ANAF), угода в нотаріуса + запис у Земельну книгу (Cartea Funciară).
Орієнтовні витрати: нотаріус ~0,5–2,2%, податки/збори ~1–3% від вартості.

Чи може українець (іноземець) купити квартиру в Румунії?

Так. Якщо ви купуєте квартиру або апартамент, ваші права як громадянина не-ЄС практично рівні з правами громадян ЄС. Ви можете оформити власність на своє ім'я, без потреби в румунському партнері чи фірмі. Це найпростіший і найпоширеніший сценарій для українських покупців у Бухаресті.

Важливий нюанс стосується землі: пряму купівлю сільськогосподарської землі та землі під забудову для громадян не-ЄС обмежено. Це обмеження зазвичай обходять двома способами: купівля через румунську компанію (SRL), яка може володіти землею, або оформлення права суперфіцію (право будувати й користуватися на чужій землі). Якщо ваша мета — квартира в новобудові, питання землі вас, як правило, не зачіпає.

Чи дає купівля нерухомості ВНЖ (посвідку на проживання) у Румунії?

Ні, не дає автоматично. Це найпоширеніший міф, і ми хочемо бути з вами чесними. Сам факт володіння квартирою в Румунії не призводить ані до посвідки на проживання, ані до громадянства. Посвідка видається на інших підставах — робота, бізнес, навчання, возз'єднання сім'ї, інвестиції за окремими програмами.

При цьому власна нерухомість може допомогти вашому досьє: вона підтверджує наявність житла та зв'язок із країною, що буває корисним аргументом при поданні на ВНЖ за іншою підставою. Але це лише один елемент, а не самостійна підстава. Перед плануванням раджемо звіритися з імміграційним адвокатом.

Які податки та витрати при купівлі нерухомості в Румунії?

Окрім ціни самого об'єкта, закладіть у бюджет нотаріальні збори (~0,5–2,2%) та податки й адміністративні збори (~1–3%) від вартості угоди. Сюди входять оформлення в нотаріуса, запис у Земельну книгу та супутні перевірки. Цифри орієнтовні й залежать від вартості та регіону — точну суму вам порахує нотаріус перед угодою.

Стаття витрат	Резидент (ЄС)	Нерезидент (не-ЄС, напр. Україна)
Купівля квартири	Дозволено	Дозволено (рівні права)
Купівля землі напряму	Дозволено	Обмежено (через SRL / суперфіцій)
Нотаріус (орієнтовно)	~0,5–2,2%	~0,5–2,2%
Податки + збори (орієнтовно)	~1–3%	~1–3%
Потрібен NIF (податковий код)	Так	Так
ВНЖ при купівлі	Не застосовно	Не видається автоматично

Які документи потрібні іноземцю для купівлі?

Базовий набір простіший, ніж здається. Головне — заздалегідь отримати податковий номер.

Закордонний паспорт (і, за потреби, переклад документів).
NIF — податковий код від ANAF (Національне агентство фіскальної адміністрації). Це обов'язкова умова для угоди.
Підтвердження походження коштів та банківські реквізити.
Документи на об'єкт від продавця: витяг із Земельної книги, енергетичний сертифікат, підтвердження сплачених податків.

Як проходить угода в нотаріуса (Cartea Funciară)?

У Румунії угоду з нерухомістю засвідчує нотаріус, після чого право власності реєструється в Земельній книзі (Cartea Funciară). Це і є момент, коли ви офіційно стаєте власником. До підписання нотаріус перевіряє чистоту об'єкта — відсутність обтяжень, боргів та арештів.

Як виглядає процес: від перегляду до ключів?

Підбір об'єкта — ви визначаєте район, бюджет і тип житла; ми підбираємо варіанти з нашого каталогу.
Отримання NIF у ANAF (можна оформити через довірену особу/адвоката).
Резервація та аванс — підписання попереднього договору (antecontract) і внесення завдатку.
Юридична перевірка об'єкта: Земельна книга, обтяження, борги.
Угода в нотаріуса — підписання остаточного договору купівлі-продажу.
Реєстрація права власності в Земельній книзі.
Передача ключів — ви офіційний власник.

Чи можна купити нерухомість у Румунії в кредит (іпотеку)?

Так, це можливо. Румунські банки можуть надати іпотечний кредит іноземцю, який має посвідку на проживання та підтверджений дохід. Зазвичай вимагається початковий внесок ~15–35%, а умови залежать від банку, доходу й типу об'єкта. Без посвідки та доходу в Румунії доступ до іпотеки обмежений — багато покупців з України спершу купують за власні кошти, а кредит розглядають пізніше.

Які райони Бухареста обрати?

Для покупців, які цінують якість життя й ліквідність, ми зазвичай радимо престижні північні райони столиці:

Pipera — сучасні житлові комплекси, зелень, популярний серед родин та експатів.
Floreasca — центральний преміум-район біля парку та озера.
Aviatorilor — один із найпрестижніших бульварів, класична елегантність.

Часті запитання (FAQ)

Чи може громадянин України купити квартиру в Румунії?
Так. На квартири й апартаменти права іноземців з-поза ЄС практично рівні з громадянами ЄС.

Чи дає купівля нерухомості ВНЖ або посвідку на проживання?
Ні, автоматично не дає. Це міф. Володіння житлом може допомогти досьє, але посвідку видають на інших підставах.

Чи дає нерухомість громадянство Румунії?
Ні. Купівля житла не веде до громадянства.

Чи може іноземець купити землю в Румунії?
Пряма купівля землі для громадян не-ЄС обмежена. Це обходять через румунську фірму (SRL) або право суперфіцію.

Що таке NIF і навіщо він потрібен?
NIF — це податковий код від ANAF. Без нього угоду з нерухомістю оформити не можна.

Скільки коштують додаткові витрати на купівлю?
Орієнтовно: нотаріус ~0,5–2,2% і податки/збори ~1–3% від вартості. Точну суму порахує нотаріус.

Чи можна оформити іпотеку як іноземцю?
Так, за наявності посвідки на проживання та підтвердженого доходу; початковий внесок зазвичай ~15–35%.

Чи обов'язково проходити угоду через нотаріуса?
Так. Угода засвідчується нотаріусом і реєструється в Земельній книзі (Cartea Funciară).

Застереження

Ця стаття містить орієнтовну інформацію станом на червень 2026 року й не є юридичною консультацією. Ставки податків, збори та правила можуть змінюватися. Перед купівлею обов'язково звіртеся з румунським нотаріусом та адвокатом.

Готові зробити перший крок?

У HighLife Estate ми супроводжуємо покупців з України на кожному етапі — від підбору об'єкта до ключів, з консультаціями вашою мовою. Зв'яжіться з нами для персональної консультації для іноземних покупців або перегляньте наші об'єкти в Бухаресті. Ми поруч, щоб ваша інвестиція була спокійною та впевненою.