Как купить недвижимость в Румынии иностранцу: полное руководство (2026)

Обновлено: июнь 2026. Да, иностранец может купить недвижимость в Румынии. На квартиры и апартаменты граждане вне ЕС имеют практически равные права с гражданами ЕС — ограничения касаются только земли (сельхоз и под застройку). Вам понадобится налоговый номер NIF от ANAF, сделка у нотариуса и запись в Земельную книгу. Покупка жилья не даёт автоматически ни ВНЖ, ни гражданство.

Коротко (TL;DR)

• Квартиру можно купить свободно — права почти равны гражданам ЕС.
• Землю (сельхоз/под застройку) гражданин вне ЕС напрямую купить не может — обходится через румынскую фирму или право суперфиция.
• Недвижимость ≠ ВНЖ и ≠ гражданство — это распространённый миф. Покупка может помочь досье, но вид на жительство автоматически не выдают.
• Обязательно: NIF (налоговый код от ANAF), сделка у нотариуса + запись в Земельную книгу (Cartea Funciară).
• Ориентировочные расходы: нотариус ~0,5–2,2%, налоги/сборы ~1–3% от стоимости.

Может ли иностранец купить квартиру в Румынии?

Да. Если вы покупаете квартиру или апартаменты, ваши права как гражданина вне ЕС практически равны правам граждан ЕС. Вы можете оформить собственность на своё имя, без румынского партнёра или фирмы. Это самый простой и распространённый сценарий для русскоязычных покупателей в Бухаресте.

Важный нюанс касается земли: прямая покупка сельскохозяйственной земли и земли под застройку для граждан вне ЕС ограничена. Это обходят двумя способами: покупка через румынскую компанию (SRL), которая вправе владеть землёй, или оформление права суперфиция (право строить и пользоваться на чужой земле). Если ваша цель — квартира в новостройке, вопрос земли вас, как правило, не затрагивает.

Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ (вид на жительство) в Румынии?

Нет, автоматически не даёт. Это самый распространённый миф, и мы хотим быть с вами честными. Сам факт владения квартирой в Румынии не приводит ни к виду на жительство, ни к гражданству. ВНЖ выдаётся на других основаниях — работа, бизнес, учёба, воссоединение семьи, инвестиции по отдельным программам.

При этом собственная недвижимость может помочь вашему досье: она подтверждает наличие жилья и связь со страной, что бывает полезным аргументом при подаче на ВНЖ по другому основанию. Но это лишь один элемент, а не самостоятельное основание. Перед планированием советуем сверяться с иммиграционным адвокатом.

Какие налоги при покупке недвижимости в Румынии?

Помимо цены самого объекта, заложите в бюджет нотариальные сборы (~0,5–2,2%) и налоги и административные сборы (~1–3%) от стоимости сделки. Сюда входят оформление у нотариуса, запись в Земельную книгу и сопутствующие проверки. Цифры ориентировочные и зависят от стоимости и региона — точную сумму вам рассчитает нотариус перед сделкой.

Статья расходов	Резидент (ЕС)	Нерезидент (вне ЕС)
Покупка квартиры	Разрешено	Разрешено (равные права)
Покупка земли напрямую	Разрешено	Ограничено (через SRL / суперфиций)
Нотариус (ориентировочно)	~0,5–2,2%	~0,5–2,2%
Налоги + сборы (ориентировочно)	~1–3%	~1–3%
Нужен NIF (налоговый код)	Да	Да
ВНЖ при покупке	Не применимо	Автоматически не выдаётся

Какие документы нужны иностранцу для покупки?

Базовый набор проще, чем кажется. Главное — заранее получить налоговый номер.

• Загранпаспорт (и при необходимости перевод документов).
• NIF — налоговый код от ANAF (Национальное агентство фискальной администрации). Это обязательное условие сделки.
• Подтверждение происхождения средств и банковские реквизиты.
• Документы на объект от продавца: выписка из Земельной книги, энергетический сертификат, подтверждение уплаченных налогов.

Как проходит сделка у нотариуса (Cartea Funciară)?

В Румынии сделку с недвижимостью удостоверяет нотариус, после чего право собственности регистрируется в Земельной книге (Cartea Funciară). Это и есть момент, когда вы официально становитесь собственником. До подписания нотариус проверяет чистоту объекта — отсутствие обременений, долгов и арестов.

Как выглядит процесс: от просмотра до ключей?

1. Подбор объекта — вы определяете район, бюджет и тип жилья; мы подбираем варианты из нашего каталога.
2. Получение NIF в ANAF (можно оформить через доверенное лицо/адвоката).
3. Резервация и аванс — подписание предварительного договора (antecontract) и внесение задатка.
4. Юридическая проверка объекта: Земельная книга, обременения, долги.
5. Сделка у нотариуса — подписание окончательного договора купли-продажи.
6. Регистрация права собственности в Земельной книге.
7. Передача ключей — вы официальный собственник.

Можно ли купить недвижимость в Румынии в кредит (ипотеку)?

Да, это возможно. Румынские банки могут предоставить ипотечный кредит иностранцу, у которого есть вид на жительство и подтверждённый доход. Обычно требуется первоначальный взнос ~15–35%, а условия зависят от банка, дохода и типа объекта. Без ВНЖ и дохода в Румынии доступ к ипотеке ограничен — многие покупатели сначала покупают за собственные средства, а кредит рассматривают позже.

Какие районы Бухареста выбрать?

Для покупателей, которые ценят качество жизни и ликвидность, мы обычно рекомендуем престижные северные районы столицы:

• Pipera — современные жилые комплексы, зелень, популярен среди семей и экспатов.
• Floreasca — центральный премиум-район у парка и озера.
• Aviatorilor — один из самых престижных бульваров, классическая элегантность.

Частые вопросы (FAQ)

Может ли иностранец купить квартиру в Румынии?
Да. На квартиры и апартаменты права иностранцев вне ЕС практически равны гражданам ЕС.

Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ или вид на жительство?
Нет, автоматически не даёт. Это миф. Владение жильём может помочь досье, но ВНЖ выдают на других основаниях.

Даёт ли недвижимость гражданство Румынии?
Нет. Покупка жилья не ведёт к гражданству.

Может ли иностранец купить землю в Румынии?
Прямая покупка земли для граждан вне ЕС ограничена. Это обходят через румынскую фирму (SRL) или право суперфиция.

Что такое NIF и зачем он нужен?
NIF — это налоговый код от ANAF. Без него сделку с недвижимостью оформить нельзя.

Сколько стоят дополнительные расходы на покупку?
Ориентировочно: нотариус ~0,5–2,2% и налоги/сборы ~1–3% от стоимости. Точную сумму рассчитает нотариус.

Можно ли оформить ипотеку как иностранцу?
Да, при наличии вида на жительство и подтверждённого дохода; первоначальный взнос обычно ~15–35%.

Обязательно ли проходить сделку через нотариуса?
Да. Сделка удостоверяется нотариусом и регистрируется в Земельной книге (Cartea Funciară).

Дисклеймер

Эта статья содержит ориентировочную информацию по состоянию на июнь 2026 года и не является юридической консультацией. Ставки налогов, сборы и правила могут меняться. Перед покупкой обязательно сверьтесь с румынским нотариусом и адвокатом.

Готовы сделать первый шаг?

В HighLife Estate мы сопровождаем иностранных покупателей на каждом этапе — от подбора объекта до ключей, с консультациями на вашем языке. Свяжитесь с нами для персональной консультации для иностранных покупателей или посмотрите наши объекты в Бухаресте. Мы рядом, чтобы ваша инвестиция была спокойной и уверенной.